U posljednjih skoro dvije decenije, na Zabjelu se naglo izgradio veliki broj stambenih i poslovnih objekata. Zabjelo je već duže vrijeme poznato kao najbrže rastuće naselje u Podgorici. Prekomjerna gradnja je u više navrata izazvivala proteste stanara zabjelskih kvartova.
Bitka protiv betonizacije traje i dan danas, a situacija je takva da se čini kao da postoje različite definicije javnog interesa. Od mjesta koje je bilo prepoznatljivo po svojim prostranim livadama, došli smo u situaciju da se borimo za ono malo trave i zelenila koje je ostalo.
Kada se uzme u obzir nedostatak infrastrukture koji bi trebalo da podrži toliki broj novih objekata, briga stanara je opravdana. Kada se tome doda i činjenica da je u pretvaranje Zabjela u praktičnu i poželjnu lokaciju za stanovanje uložena velika količina novca, postaje jasno zašto je javni interes zanemaren.
Postavlja se pitanje kakav je uticaj tolika gradnja imala na budžet Glavnog grada, odnosno na koji način je valorizovan prostor na Zabjelu i da li je Zabjelo dobilo nazad makar približno onoliko koliko je i dalo, svojim prostorom i sve težim uslovima za život.
Tim povodom, redakcija Glas Zabjela je krenula malo dublje u ovu priču. Tražili smo od Agencije za izgradnju i razvoj Podgorice sve ugovore o komunalnom opremanju građevinskog zemljišta od 2014. do 2024. godine, kao i potvrde da su naknade investitora izmirene.
Fokusirali smo se na detaljne urbanističke planove koji su sastavni dio Zabjela kao naselja. To su DUP Zabjelo-Ljubović, DUP Zabjelo 8, DUP Zabjelo 9, DUP Zabjelo 10, DUP Zabjelo B, DUP Zabjelo B1, DUP Zabjelo B2, DUP Stambena zajednica Stara Varoš VI, DUP Stambena zajednica Stara varoš VII.
Sabiranjem naknada svakog od više od 120 ugovora, došli smo do zaključka da je Glavnom gradu od strane investitora za komunalno opremanje građevinskog zemljišta na Zabjelu isplaćeno 22,707,428 eura.
Kao što se moglo i pretpostaviti, u DUP Zabjelo-Ljubović je uloženo najviše novca za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, 8.629.094 eura. Na drugom mjestu je DUP Zabjelo 8 sa 5.388.558,27 eura, zatim DUP Zabjelo 9 sa 2.945.165 eura.
Kako to sve funkcioniše?
Kada investitor i Glavni grad potpišu Ugovor o komunalnom opremanju građevinskog zemljišta, obaveza Glavnog grada postaje izgradnja komunalnih objekata i instalacija do priključka na urbanističku parcelu prema planskoj i projektnoj dokumentaciji. To uključuje i priključak do granice urbanističke parcele.
“Agencija za izgradnju i razvoj Podgorice” d.o.o. vrši obračun u vezi plaćanja naknade u ime Glavnog grada. Naknadu plaća investitor, a obračunava se na osnovu revidovanog glavnog projekta po kvadratnom metru neto površine objekta i po kvadratu otvorenog prostora na parceli namijenjenoj za obavljanje djelatnosti.
Iznos naknade po kvadratnom metru neto površine objekta razlikuje se u zavisnosti od dijela grada u kojem se građevinsko zemljište nalazi. Djelovi grada, to jest detaljni urbanistički planovi, grupišu se u zone, a svaka zona se vrednuje različito po kvadratnom metru.
Prosječni troškovi komunalnog opremanja na nivou svih zona iznose 97,63 eura po kvadratu. DUP-ovi analizirani u ovoj priči nalaze se u zonama II, III i IV. Naknada se plaća u ukupnom iznosu jednokratno ili u mjesečnim ratama.
Jednokratno plaćanje podrazumijeva plaćanje naknade u cjelokupnom iznosu, u roku od 15 dana od dana zaključivanja ugovora. U tom slučaju investitor ima pravo na umanjenje. Za objekte do 200m2 ukupne neto površine ostvaruje se umanjenje za 30% od obračunate vrijednosti naknade, dok za objekte do 500m2 umanjenje za 20%, a za ostale objekte za 15% od obračunate vrijednosti naknade.
Drugi način jeste plaćanje naknade u jednakim mjesečnim ratama. Za objekte do 200 m2 ukupne neto površine na period od 10 godina, zatim za objekte do 500 m2 ukupne neto površine na period od 5 godina, i za ostale objekte na period od 3 godine. Najviše ugovora koji su zaključivani na rate bili su raspoređeni na 36 mjesečnih rata.
Interesantno je da je kod naplate u ratama napravljen jedan pomalo neobičan ustupak. Jedan ugovor je zaključen na 239 mjesečnih rata, za ukupnu naknadu manju od 2000 eura.
Naravno, za izgradnju ovih objekata na Zabjelu uloženo je mnogo više ako gledamo širu sliku, ali i samo ovaj mali dio pokazuje nam kojim se intenzitetom gradilo. U okviru ovog istraživanja zaključeno je preko 120 ugovora o komunalnom opremanju građevinskog zemljišta.
U toku jedne godine, na Zabjelu se digne desetine zgrada, samo u DUP-u Zabjelo 8 je 2023. godine zaključeno 14 ugovora, a samo godinu prije toga 10. Slično se desilo i sa DUP-om Zabjelo-Ljubović, gdje je 2019. godine zaključeno 7 ugovora. Sada prostora polako nestaje, a adekvatno planiranje zaostaje.
Katarina Stanišić
